亞灣房仲推薦 LIVIA 珮瑜

文／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良  亞灣房仲推薦 LIVIA 珮瑜 0963428626

為了防止2020年之後的房價逐漸走高，政府從2021年開始啓動打炒房措施，只是打著打著，到了中期，竟然演變成嚴苛凶惡的全面打房，在情況愈演愈烈下，打的建商哀鴻遍野、苦不堪言，打房情勢若持續下去，估計全台真的將有半數以上的建商將被迫退場，並留下不少的爛尾樓。

建商小規模基地的買地開發案可能還好，但若是大規模基地的建案或危老案件，那麼幾乎可以確定，縱然從提送申請開始計算時辰，平均也要花上18個月以上的時間，才能通過主管機關的核准取得建照，更不要說建商還要花時間準備資料、調度資源。

政策打房，銀行緊縮銀根。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

2022年1月政府的第五波打房，規定了借款人應「切結18個月內動工興建」，隨後央行調整銀行貸款的風險權數，加上連續2次調升存款準備率，大量台幣資金轉存美元，種種措施下大幅緊縮了銀行的可借貸資金。 緊縮之下，果然建商紛紛爆雷，大型建案和危老改建案紛紛中槍，因為無法如期取得建照開工，造成建商資金慘遭抽離、利率加碼，甚至停止貸放，建商資金鏈因而斷裂，求救無門。

為什麼危老改建的核定 要花費那麼久的時間？

以台北市為例，過度的審查，承辦人員人數不足、經驗不夠是危老核定大幅延誤的主因；公家機關承辦人員辦事的積極度原本就不高，也沒有動力去解決問題，再加上前市長的「自以為是」，於是「危老改建加建照核定天數大幅延宕」成了常態，申請人普遍為此「苦不堪言」。

房市內憂外患 建商的大浩劫即將開始

2022年起的利率調升、存款準備率調高，不僅讓廠商利息費用提高，甚至貸不到款，所有建商無一倖免。

2021年以來的營建成本因原物料成本、人工短缺而大幅提升，使得建商大幅調漲房屋售價因應，哪知2022年世界經濟情勢大變，房市急涷，在內憂（營建成本大漲）外患（買氣觀望）下，中小型建商將入不敷出，難以安度難關。

營建成本大漲，中小型建商恐入不敷出。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

危老改建推動初期 會助長房價

危老改建在初期，推動者為爭取住戶同意，往往必須給地主優厚的改建條件，也因此墊高了改建後對外出售房屋的房價，因此，平心而論，在危老都更案量還不夠多的情況下，危老改建建案只會助長房價。只有在改建案大量開花結果後，才可能因供給量夠多，「以量制價」產生平抑房價的功能。

廠商資金能力弱

危老都更全面夭折 政府花了大量公帑、時間推廣的危老改建，幾年下來，確實成效顯著，可惜危老改建的建商大半規模較小，甚至是臨時性的烏合之衆組合，廠商資金能力較弱，加上危老改建審核時間太長，在台北市大多很難在18個月取得建照，因此在市場資金緊縮後，台北市的危老建案幾乎都難以為繼，我們可以從台北市實際動工比例不到核定數量4成這個現象看出端倪。

選舉失敗 拿建商當祭品

老屋改建政府鼓勵、推廣多年，好不容易小有成就，如今因選舉失敗，為了找替罪羔羊，竟把建商的預售新屋當祭品，全面打壓房市、危老改建。但是，這波房價上漲，真的是建商炒作造成的嗎？

小有成就的都更危老改建，恐因打房政策而難以為繼。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

先回溯這20年來房價上漲的歷程。

2003~2014年的建築業確實存在暴利，這一階段，除了2008年的金融風暴，房價短期回跌外，基本上是一路飆升，愈早買賺得愈多。這段期間的房價快速上漲是資金行情下，加上地主、建商、代銷、投機客聯手炒作的結果。

2015年後房市週期轉向衰退，房地產利潤直直落，建築業遂漸淪為代工行業，不再享有暴利。

2020年房市重新走向復甦週期。

2021年因為各國央行採貨幣大放水救市措施，造成全球資金泛濫，加上貨運塞港，造成全球原物料飆漲，台灣則因科技廠的大量擴建，惡化了原本就已缺工的營造勞工市場，房地產業的營造成本因而大幅提高，以台北地區為例，一般水準的15樓建案，每坪營造成本從原本的12、3萬元，增加到19萬元以上，平均每坪增幅達7萬元之多，估計全台營造成本漲幅都相差不多。

近年全球資金氾濫，帶動一波房價漲幅。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

營造成本飆漲 造成房價愈低的地區漲幅愈大

每坪7萬元的增幅在每坪房價100萬元的地區，只佔了7%，但是到了原本房價25萬元的地方，房價來到了32萬元，漲幅可就來到28%之多了，原來房價愈低的地區，漲幅愈大，這是成本上升帶動的房價上漲。 此時，聰明的投機客把握房價看漲的機會趁勢介入，藉利多消息，進一步的炒高了房價，也造成南部部分地區，40%、50%的驚人漲幅。

打房真的能打下房價嗎？

重點在所得 恐怕不能，現在房市不景氣，觀望風氣濃厚，不用打房，建商都只能保本，再打，除了出現爛尾樓，房價也難再下修，但是把房地產業打垮，日後產生的後遺症將是房價漲的更凶，民眾買房負擔更大，其實，高房價的問題出在所得沒成長。



房產業被打垮，民眾買房負擔將更大。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

土耳其地震的啓發 老舊建物應全面更新

這次土耳其地震造成的房屋崩塌，透過電視畫面，我們可以觀察到並不是全面性的倒塌，而是局部性；也就是一片斷垣殘壁的週邊，我們還是可以看到大致完整的房子，這也顯示了依「好的設計施工興建」的房子和「胡亂設計施工」的房子在抗震上是存在著很大差異的。

再回頭看看台灣的情形，1999年921(地震)之後，台灣大幅度修訂了建築物的設計施工規範，2016 年2月6日的高雄美濃地震、2018 年2月6日的花蓮大地震，都是6級的震度，都造成了不少的建物倒塌和人員傷亡，而當中就沒有2000年之後依新法規設計施工的房子，這也驗證了新法規下建物的安全性。

反之，2000年之前的舊房子，不論是公寓或大樓其實都存在著不小的安全疑慮，這些不安全參房子的佔了台灣現有參房屋近8成的比例。台灣社會其實需要對這些老舊建築做全面的更新。

土耳其地震的啟示，台灣老房子須全面更新。（示意圖／AP Newsroom）

老屋不安全 打垮了新屋市場後怎麼辦？

這時候民眾的換屋是為了住得更安全、舒適。打垮了房市、新屋市場後，我們只能心驚膽跳面對下一次地震的來臨。

胡偉良認為，即使修法上路仍難使房價下跌。（圖／胡偉良提供）

作者／胡偉良　品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士，曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員，著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》。

●以上言論不代表東森新聞立場

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